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              市場月報|1月新房供需環比降超4成,料2月仍將低迷(2024年1月)

              市場報告克而瑞研究中心 2024-02-04 09:56:02 來源:克而瑞地產研究

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              • 城市:全國
              • 發布時間:2024-02-04
              • 報告類型:市場報告
              • 發布機構:克而瑞

              ??導語

              ??2月假期影響“筑底”延續,核心城市新政加持或有回升。

              ??◎  文 / 克而瑞研究中心

              ??1月開年,新房市場預期性回落,新房供求兩淡、環比降幅均超4成,與2019年以來歷年同期相比,也屬低位徘徊:重點30城供應環比降47%,較去年月均亦降44%;成交則同環比齊跌,較去年月均亦降41%。一線城市表現略好于二三線,整體跌幅小于30城平均。二手房成交韌性較強,環比持平,同比仍增53%,深圳、南京延續增勢。土地市場成交規模處于周期性低位,溢價率止跌微漲。

              ??01 新增供應

              ??環比降47%、同比增16%
              京杭等縮量顯著

              ??1月,新房供應仍然偏低迷,30個重點城市新增供應719萬平方米,環比季節性回調,下降47%,同比增長16%,較去年月均亦降44%,排在2019年以來同期的次低位。

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              ??一線供應環比縮量6成、同比微降,京滬回調最為顯著。4個一線城市整體預計供應面積109萬平方米,環比下降64%,同比下降8%。北京供應大幅縮水,本月僅有望京國譽府、保利·朝央和煦等個位數項目入市,總供應面積僅13萬平。上海新年首批次新房項目集中入市,不過推盤套數較前序批次仍在縮減。廣州供應季節性回調,但同比仍保持正增長。

              ??二三線城市供應回落。26個重點二三線城市合計供應609萬平方米,環比下降43%,同比增長22%。環比來看,8成以上城市供應回調,武漢、天津、杭州等環比均腰斬,東莞、廈門等少數城市供應仍維持正增長。同比來看,由于去年1月疫情等影響推盤節奏,因此供應基數偏低,近7成城市供應規模高于去年同期,西安、廈門、佛山等同比均倍增。

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              ??02 新房成交

              ??6年同期新低、環降4成
              一線強于二三線

              ??從成交表現來看,如市場預期穩步回落。1月30個重點城市整體成交888萬平方米,絕對量創2019年以來同期新低;單月環比下降43%,單月同比下降19%,去年1月已經迎來春節假期,今年1月較去年春節月仍有回落,降溫程度可見一般。若與2023年月均成交相比,降幅仍達41%。

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              ??分能級來看,不同能級均呈現同環比齊降,不過一線環比跌幅略低于二三線。具體來看,一線城市總成交為152萬平方米,同環比降幅分別達到了22%和38%。其中上海、北京市場熱度穩步回落,環比跌幅均在4成以上。以上海為例,雖然開年伊始利好新政疊加不斷:金山購房5年內免交通費、降低公積金二套首付比例、奉賢、青浦新城出臺人才安居新政等,但是政策效果不及預期,2024年上海新房成交逐周下跌,月末單身限購松綁政策重磅發布,成交端刺激作用預期在2月體現。廣州、深圳雖然環比回落,但同比持增。廣州下旬迎來限購松綁,政策效力仍有待時間持續發酵。

              ??二三線城市總成交737萬平方米,環比下降了44%,同比下降18%。從絕對量層面,梯度分明,僅成都一城1月成交量均超100萬平方米,西安次之,1月成交量也達到了70萬平方米,其余二線城市單月成交不足50萬平方米。環比來看,僅常州一城階段性回升,環比微增9%,多數城市迎來階段性回落。同比來看,僅西安、鄭州、佛山、無錫、珠海、嘉興等成交表現略好于去年同期,主要因去年春節基基數較低影響。目前來看,多數城市成交尚屬低迷期,部分城市新政利好也呈現邊際效應遞減,僅成都、西安等少數中西部城市市場韌性較強。

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              ??03 項目去化

              ??平均去化率同環比齊跌至27%
              滬杭蓉鎬等熱點城市亦降溫

              ??據CRIC調研數據,重點城市1月平均開盤去化率為27%,較上月和去年同期分別下降6個百分點和11個百分點。12月各城市房企推盤積極性下降,成交經歷了上月集中放量而迎來階段性回落,去化率穩中有降,剛需購買力降級、改善觀望,多城市項目來訪、去化持續走低。

              ??目前來看,1月各城市去化率環比跌多漲少,部分城市諸如東莞、蘇州推盤量僅1個,整體去化率持增;寧波、合肥、南京等階段性回升,但去化率仍在3成以下。多數城市項目開盤平均去化率穩中有降,即便是熱點城市諸如上海、杭州、成都、西安等亦有降溫跡象,受供給約束負面影響更加明顯,核心區有待紅盤入市。還有部分城市諸如青島、天津、武漢等改善盤亦有走弱跡象,僅核心區一二手倒掛學區尚能熱銷。同比來看,多數城市表現不及2023年1月,僅廣州、重慶、嘉興等少數城市持增。

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              ??04 庫存

              ??30城庫存環降1%
              9成以上城市消化周期持增

              ??1月,供應縮量幅度大于成交,因而30個監測城市整體供求比繼續走低,由上月的0.88降至0.81,7成城市轉入階段性供不應求,北京、福州等供求比更是跌至0.5以下。受此影響,30個重點城市庫存面積小幅收縮,環比下降1%。

              ??由于成交進一步走低,雖然多數城市庫存收縮,但消化周期仍在拉長,9成以上城市消化周期較上月增長,23個城市去化周期超過18個月警戒線,城市數量較上月增加了2個,常州、東莞等城市消化周期進一步攀升至30個月以上,顯示去庫存壓力加劇。

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              ??05 二手住房

              ??成交持平上月、同比增53%
              深寧増勢延續

              ??1月,17個重點城市二手房成交面積預計為667萬平方米,環比去年12月保持持平,同比增長53%,與2023年月均相比微跌5%。

              ??環比來看,近6成城市成交回升,深圳、南京、東莞等增長超過10%,以深圳為例,1月市場整體維持熱度,主要原因是前期普宅標準調整、降首付等政策效應逐漸顯現,加上價格逐漸調整到位,帶動成交持續釋放,但北京、杭州等城市成交有所回調,降幅達到10%左右。同比來看,由于去年同期疫情影響,成交基數偏低,8成以上城市二手房成交維持正增長,尤其是深圳、杭州、廈門、青島,均實現倍增。

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              ??06 土地市場

              ??成交規模處于周期性低位
              溢價率止跌微漲

              ??歲末年初,土地市場供地節奏明顯變緩,截止1月25日,全國300城1月經營性土地成交規模僅4206萬平方米,處于相對低位。熱度方面,1月平均溢價率3.7%,較上月上升0.2個百分點,止住了連續大半年的下行趨勢,若計入月末土拍數據,全月溢價率指標或進一步上升。分城市來看,僅北京、上海、杭州、長沙、鄭州等少數重點城市部分熱點地塊能保持一定熱度,其余大部分城市仍以底價成交為主。房企拿地來看,土地市場仍以央國平為主,民營企業拿地積極性仍在低位。

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              ??各能級城市表現不一,一線量價同比均大漲,二線量跌價漲,三四線量價齊跌。CRIC監測數據顯示,截止1月25日,一線城市本月共成交土地155萬平方米,同比大漲82%;成交金額259億元,同比大漲284%。究其原因,主要是由于本月京、滬兩城均有多宗涉宅地集中土拍,尤其是北京,有多達6宗地成交,涉及4宗純宅地和2宗商辦地塊,總成交金額達193億元,市場熱度持續分化。上海月內成交3宗涉宅地,總成交建面43萬平方米,攬金額達66億元,涉及松江兩宗、青浦一宗,其中松江泗涇地塊以封頂價格成交,招商幸運搖中,其余兩宗涉宅地均底價成交。

              ??二線城市同比量跌價漲。具體來看,至25日二線城市成交建面723萬平方米,同比下降10%。樓板價同比上漲19%,增至3264元/平方米。具體到城市來看,僅有成都和石家莊兩個城市成交建面超過100萬平方米,榜首成都成交建面143萬平方米,攬金額僅有18億元,涉及13宗地,基本都是底價成交。居于第二位的為石家莊,成交建面120萬平方米,涉及17宗地,攬金額為46億元,也基本都是底價成交。排在第三位的鄭州市場熱度稍高,整體溢價率為9.9%,二線城市中僅次于長沙;鄭州共掛牌12宗地,除河南首宗“競現房銷售”地塊——鄭東新區龍湖區地塊高溢價成交外,其余11宗地均底價成交。其余城市土拍熱度較低,溢價率多在5%以下。

              ??三四線城市則表現為量價齊跌。截止1月25日,總成交建面僅3369萬平方米,同比下降20%,成交均價同比下降5%,降至1511元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中,無一城市成交規模超過100萬平方米,榜首鹽城成交建面僅72萬平方米,涉及14宗地。溫州、衢州和佛山分別排在第2、3和4位,成交建面分別為44、41和38萬平方米,溢價率均在6%及以下。從區域來看,長三角三四線城市依舊是成交主力;熱度來看,除鹽城、溫州和紹興外,淮安、揚州、南通、常州等長三角均以底價成交為主,市場熱度降至歷史低位。

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              ??07 綜觀

              ??2月假期影響“筑底”延續
              核心城市新政加持或有回升

              ??1月整體樓市如市場預期,供需疲軟,同環比齊跌,但整體保持供不應求態勢,經歷了年末成交“翹尾”放量,階段性回調也在情理之中。分能級來看,一線韌性較強,雖然供應顯著回調,但成交環比跌幅略小于二三線,廣州、深圳同比持增。二三線城市仍延續低迷行情,環比近乎全線飄綠,同比僅個別城市持增,即便前期熱點城市諸如成都、杭州等本月也迎來了同環比齊跌。

              ??預判下月行情,2月恰逢傳統春節,疊加當前低迷行情影響,預期延續供需兩淡,受經濟疲軟、剛需購買力降級影響,傳統的“返鄉置業”或將“爽約”,以此會使得部分勞務輸出大市行情慘淡。不過值得關注的是,月末廣州、蘇州、上海等城市相繼松綁限購,核心一二線城市大概率陸續跟進,政策寬松也將進入加速落地階段,局部城市或將迎來小幅放量,但是政策持續性仍有待市場檢驗。

              中國城市住房價格288指數

              (2023-02)

              1571.9

              • 0.13%
              • -0.91%
              日期指數環比同比
              2023.011569.9-0.97%-0.14%
              2022.121572.1-0.92%-0.11%
              2022.111573.9-0.12%-1.08%
              2022.101575.8-0.20%-1.01%
              2022.091579.0-0.02%-0.87%
              2022.081579.3-0.04%-0.62%
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