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               2023-04-28 17:58:22 來源:中房網

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              ??2022年,中國的房地產市場經歷了深度調整,供給和需求雙向收縮,其中的原因既有經濟下行的壓力和疫情反復,也有長期積累的房地產深層次矛盾的集中反映,也是住房市場供需矛盾變化的結果。從現在的情況看,銷售、施工、投資等各項指標,已經觸及底部,降幅明顯收窄。雖然各項指標仍處于同比負增長,說房地產市場復蘇為時過早,但至少已經表現出市場景氣狀況在逐步修復。

              ??有一個問題我們需要回答,即去年的房地產深度調整是不是預示以住房為主要產品的房地產市場進入了持續萎縮的通道?結論應該不是!經過深度調整的房地產業,在規模上會下一個平臺,但是會形成一個新的供需平衡,而不會持續萎縮。

              ??去年的中央經濟工作會議,重提了房地產是支柱產業,我理解,是基于對居民消費趨勢的科學分析而作出的判斷。在新的發展階段,中國經濟增長的動力,逐漸會從投資、凈出口驅動轉向消費驅動,而居民的消費源會是哪些方面呢?從居民對美好生活追求的角度,習近平總書記在黨的二十大報告中指出,“群眾在就業、教育、醫療、托育、養老、住房等方面面臨不少難題”,住房需求仍然是群眾關心的六個重點問題。從擴大當前居民消費重點的角度,去年中央經濟工作會提出的今年經濟工作任務的第一條,“著力擴大國內需求。要把恢復和擴大消費擺在優先位置。增強消費能力,改善消費條件,創新消費場景。多渠道增加城鄉居民收入,支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費”。住房改善是重點支持的消費領域。

              ??改革開放以來,我國居民家庭的住房條件有了極大的改善,但并不意味著住房飽和了,需求消失了,人們對美好居住生活的追求仍然是美好生活追求的重要組成部分。今后的住房建設,不需要以前那么高的增長速度了,但是并不意味著住房建設不需要增長了,更不等于住房足夠了、可以停止建設了。2020年的第七次全國人口普查數字顯示,如果扣除非正規住房,2020年城市居民家庭住房條件尚不足“一人一間”相對比較寬裕的的水平;人均住房在一間以下的家庭,全國占12%,城市占18%,鎮占9%;人均住房建筑面積在8平方米以下的家庭,城市占2.5%,鎮占1.1%;尤其是城市住房的占用不均衡,相當多的居民家庭仍然存在住房不足的問題。2022年,城鎮居民家庭的消費支出中,居住消費占25.8%。在今后的發展中,隨著人口向經濟增長能力強的城市遷徙和收入的提高,住房的數量仍需增加,居住條件的改善更需增強,住房消費仍然是居民消費的重要組成部分。

              ??在今后的住房發展中,住房數量的適當增長是一個方面,居住質量的改善是更重要的一個方面。在以消費為主要動力的經濟發展新階段中,住房消費會占據十分重要的地位。

              ??居住質量的改善、住房消費的增長,不僅僅表現于住房的數量增長和住房空間、功能、舒適度的持續改善,也表現于依附于居住服務的持續改善和消費需求的滿足度。居住消費不僅僅是居民對建筑物的空間需求,而是對住房以及由居住生活而衍生的居住消費需求。尤其是信息化給我們帶來的生活服務的革命性變化。信息化是一個典型的供給創造需求的范例。信息化對居住消費的影響,至少表現在三個方面。一是基于通訊和互聯網的發展,大量的生產、生活服務活動不再絕對依附于原有的工作場所和服務場所,而是在住房里完成,住房的功能發生了很大的變化,居住消費的內涵有了新的拓展,由住房功能衍生的消費內涵也有了新的拓展。二是住房的環境、能源消耗、健康保障能力以及居住安全、設施維護等,有條件實現自動化、更加體現人對舒適生活要求的人性化控制,以此引起住房附屬設施改進的需求,同時在帶動相關產業的需求增長。三是作為住房的核心,衛生間和廚房,其功能完全超越了傳統的工業化時代設施的概念,對于炊事、盥洗活動的安全、便捷、舒適的要求越來越高,產品的智慧化升級越來越快,滿足不斷增長的需求越來越成為居住消費的動力。它構成了住房發展在數量上實現新的供需平衡后,具有潛力的突破點。

              ??近年來,智慧家居的發展已經初步證明了居住消費增長的能量,它不但改善了人民居住條件,也帶動了電子信息技術的發展和家用電器產品的發展。如果把智慧家居的設計理念和過程,融入到住房設計中去,可能使住房建設與智慧家居的配合度會更好,住房對居民消費的滿足度會更好。希望房地產企業與智慧家居企業能夠聯手,在住房的設計中融入智慧家居,并且實現空間的有效配合,共同為人民群眾美好居住生活而努力。

              ??(摘自4月28日在海爾智家峰會上的發言)

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